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運用時のコスト

不動産に投資する場合(購入する場合)、様々なコストがかかるということは前回ご説明したとおりですが、不動産を運用しているとき、すなわち保有している間もいろいろなコストが発生してきます。今回は、収入面から見た不動産投資の利回りに影響を与える要素(コスト)について説明したいと思います。広島 賃貸ではなるべくコストダウンができる物件を選びたいですね。

番号1 不動産は保有しているだけでコストがかかる

不動産の大きな特徴として挙げられるのが、保有しているだけでコストがかかるという点です。不動産は利用している、いない、収益を生んでいる、いないにかかわらず、原則、すべての不動産に固定資産税・都市計画税という税金がかかり、しかも毎年発生してきます。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準)×1.4%(1年あたり)
都市計画税=固定資産税評価額(課税標準)×0.3%(1年あたり)

固定資産税の課税標準は原則、固定資産税評価額ですが、現在、ほとんどの土地が負担調整措置として一定額減額されています。 固定資産税評価額が一定金額に満たない(土地30万円、建物20万円)場合、固定資産税は非課税となります。 都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある土地、家屋に対して課税されます。 上記は標準税率ですが、税率は不動産の所在する各市町村で異なる場合があります。

固定資産税、都市計画税は原則、上記に掲げる税率となっていますが、一定の要件を満たした居住用の家屋や居住用の家屋が建っている土地は大幅に減額されるというメリットがあります。ですので、住宅用に賃貸している場合と、事業用に賃貸している場合とでは、固定資産税の額が大幅に違うのです。

住宅用土地について住宅1戸につき200uまでの部分が、固定資産税については6分の1に、都市計画税については3分の1にそれぞれ軽減されます。200uを超える部分について、固定資産税は3分の1に都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減されます。(自己の居住用でなくて構いません)

番号2 不動産は上手に「管理」しなければ働いてくれない

不動産投資は運用期間中、前述した固定資産税、都市計画税のほかに、管理コストが発生してきます。
不動産の管理には大きく分けて2つあります。

1.建物管理(維持管理)

2.入居者(テナント)管理

建物管理とは主に建物を維持するために必要となる管理の事です。たとえばエントランス、廊下、階段、ゴミ置き場など共用部分の清掃やエレベータの保守点検などになります。最近では防犯設備の維持管理、それにともなう水道光熱費など、建物の大小問わず建物の維持管理には費用がかかります。この管理コストは当然家主が負担しなければなりません。
どれくらいのレベルの管理をするか、また、どこまで専門業者に委託するかによってコストは大きく変わってきますが、優良なテナントを確保するためには、ある程度のコストをかけても良質な管理が必要となります。また、建物が火災などで焼失した場合は収入を生まなくなってしまいますので、万一に備えて、火災保険にも加入しておいたほうがよいでしょう。

入居者管理とは主に賃料の集金、滞納した場合の督促、入退居の手続きなどです。賃料の集金代行を不動産管理会社に依頼した場合は当然コストがかかります。また、オーナーのリスクを軽減するために滞納保証や家賃保証をしてくれる不動産会社もあります。しかし、これはオーナーのリスクを軽減する分、不動産会社がリスクをとる為、その分不動産会社の管理報酬が高くなってしまいます。

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2015/4/2 更新

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