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運用時のコスト

番号3 あまり気が付かない大きなコスト・税金

個人が不動産から得る家賃などの収入(不動産所得)には税金が課せられます。不動産所得の計算は以下のようになります。

不動産所得=総収入金額−必要経費(※)

※必要経費の内訳:固定資産税・都市計画税、管理費、入居者募集費用、減価償却費、借入金の金利など

不動産所得の税率は所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率ですので、不動産所得が多いほど高い税率が適用されていきます。不動産所得は総合課税の対象となっておりますので他に給与所得(給料)などがあった場合は、それも合算して最終的な税率、税金が算出されることとなります。しかも所得税、住民税は併せると最低15%から最高50%の税率となっており所得が高くなればそれに応じて税負担も重くなってしまいます

|所得税・住民税合算税率表|

課税所得金額 税率 控除額
200万円以下 15%
200万円超 330万円以下 20% 10万円
330万円超 700万円以下 30% 43万円
700万円超 900万円以下 33% 64万円
900万円超 1800万円以下 43% 154万円
1800万円超 50% 280万円

これに比べて、上場株式の配当金や上場J-REITの収益分配金などは一律、所得税住民税併せて10%(平成20年3月31日までの特例)となっており、累進税率である不動産所得とは課税の面でも大きな違いとなっています。

不動産所得の税率(所得税・住民税合算) J-REITの配当の税率(所得税・住民税合算)
利益に対して15%〜50%(累進課税) 利益に対して一律10%

このように不動産投資は意外と税負担が大きいです。家賃収入から固定資産税、都市計画税、維持管理費、所得税住民税を差し引いたら、利回りはぐっと低くなってしまいます。しかも所得税、住民税は個人差がありますので、極端な話、購入する人によってキャッシュフローベースの利回りも変わるのです。固定資産税や管理費などを差し引いた実質の利回りが5%であっても、税金を加味すると3%なんていうこともありえるのです。

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Last update:2019/2/12

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