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家賃収入に関するリスク

不動産投資は株式投資などと比較して投資額が非常に大きくなる場合が結構あります。成功した場合は安定した収益を得られますが、反面、失敗した場合は、定期的に損失が発生してしまいます。したがって不動産の特性とリスクを十分に把握しなければ上手な投資はできません。
では、不動産投資には具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。今回は不動産から得られる収入に関するリスクについて説明します。

番号1 空室によるリスク(空室は収入0でなくマイナスである)

不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主(入居者、テナント)から得られる毎月の賃料収入です。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることが出来なくなってしまいます。しかも不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生します。そのため、空室により家賃収入が入らない場合、収支は0ではなく、マイナスになってしまうのです。たとえば1年のうち6ヶ月が空室で賃料が得られなかった場合、当然、賃料収入は半分になりますが経費は1年を通じて発生しますので実際の収入、利回りは半分以下になってしまいます。

全期間稼動 半年稼動 稼動しない
投資額 10,000,000円 10,000,000円 10,000,000円
月額賃料 50,000円 50,000円 50,000円
稼動期間 12ヶ月 6ヶ月 0ヶ月
年間賃料 600,000円 300,000円 0円
年間経費 100,000円 100,000円 100,000円
年間所得 500,000円 200,000円 -100,000円
実質利回り 5.0% 2.0% -1.0%

番号2 貸し主に有利な中途解約精度

貸主と借主の間で賃貸借契約を締結する場合、通常、2年から3年の契約期間を決定します。しかし契約期間中であっても、特別な契約形態を除いて、借主からの事前予告(6ヶ月前から1ヶ月前)によって中途解約することが出来ます。すなわち貸主にとってみれば賃貸借契約書に定める契約期間はあくまで賃料収入が得られる見込みに過ぎず、契約期間中であっても常に中途解約される(空室になる)リスクがあるのです。

* ただし、借地借家法第38条に定める「定期借家契約」を締結した場合、一定の要件を満たすことによって借主の中途解約権を排除することが可能となります。ただし、事業用と一部の居住用にかぎります

地価、物価、賃料が右肩上がりだった時代は、「貸し手市場」とよばれ、空室が出た場合でも比較的簡単に新たな借主を確保することが可能でした。また、当時は地価、賃料が上昇傾向にあったため、場合によっては従前の賃料より有利な条件で貸すことができたのです。加えて礼金などの一時金も受領することができるので、借主による中途解約は大きな問題ではありませんでした。 しかし、賃貸物件の供給増加とともに空室が増加し、地価と賃料の二極化が顕著な現在は「借り手市場」とよばれ、借主の退居後、すみやかに新たな借主が確保できるかどうか、併せて、従前の賃料水準で借りてもらえるか、貸主にとって深刻な問題になってきているのです。 「借り手市場」である現在は、借主による中途解約、または期間満了による解約が明らかになった時点で早く次の手を打たないと安定した収入を得る事が出来なくなってしまいます。

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最終更新日:2016/9/28

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